Przedsiębiorcy często realizują swoją działalność w lokalu, który użytkują na podstawie umowy najmu. W takich sytuacjach nierzadko ponoszą oni koszty związane z dopasowaniem nieruchomości do potrzeb firmy. Powstaje zatem pytanie, jak rozliczyć zwrot nakładów na wynajmowany lokal, jako że po zakończeniu najmu środki zainwestowane w nieruchomość z reguły w niej pozostają – zajmujemy się tą kwestią w artykule.

Zwrot nakładów na wynajmowany lokal – ogólne założenia

Kwestię zwrotu nakładów na wynajmowaną nieruchomość reguluje Kodeks cywilny. Art. 676 mówi mianowicie, że w przypadku ulepszenia przez najemcę rzeczy najętej wynajmujący może, jeżeli umowa nie stanowi inaczej, wybrać jedną z poniższych opcji:

  • żądać przywrócenia stanu poprzedniego;

  • zatrzymać ulepszenia, jeżeli zapłaci kwotę stanowiącą ich równowartość w momencie zwrotu – w takim wypadku jest zatem mowa o zwrocie nakładów na wynajmowany lokal, a ujmując to inaczej: o odsprzedawaniu lub przeniesieniu nakładów na lokal w zamian za wynagrodzenie.

Zwrot nakładów na wynajmowany lokal a VAT

Żeby rozpatrywać kwestię zwrotu nakładów na wynajmowany lokal na gruncie VAT, należy określić, czy stanowi on dostawę towarów czy świadczenie usług – brzmienie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje na świadczenie usług. Artykuł mówi bowiem, że „część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych”, a nakłady na lokal–własność wynajmującego są właśnie jego częścią składową. Wobec tego w chwili ich odsprzedaży nie następuje przeniesienie prawa do rozporządzania nakładami jak właściciel, a zatem wyklucza to dostawę towarów, pozostawiając odpłatne świadczenie usług. Takie rozumowanie jest zgodne z interpretacją Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 26 czerwca 2015 r., nr IBPP1/4512-224/15/LSz.

W związku z powyższym przy zwrocie nakładów na wynajmowaną nieruchomość obowiązuje najemcę stawka VAT 23%. Wynajmujący może z kolei odliczyć podatek nałożony w związku z zakupem usługi przeniesienia nakładów na lokal na jego rzecz.

Zwrot nakładów na wynajmowany lokal a PIT

Wydatki poniesione w związku z cudzą nieruchomością stanowią w świetle art. 22a ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT inwestycję w obcym środku trwałym, która podlega amortyzacji. Wobec tego najemca rozlicza je, systematycznie dokonując odpisów amortyzacyjnych. 

Wątpliwość pojawia się w momencie otrzymania zwrotu nakładów – istnieją bowiem dwie interpretacje przepisów związanych z amortyzacją nakładów i przychodem podatkowym z tytułu zwrotu, mianowicie stanowisko organów podatkowych i opinia sądów administracyjnych. Spór ten opisujemy w dalszej części artykułu.

Zwrot nakładów na wynajmowany lokal a korekty zapisów księgowych

W kwestii zwrotu nakładów organy podatkowe posiłkują się art. 23 ust. 1 pkt 45 ustawy o PIT, na podstawie którego uznają, że w chwili otrzymania zwrotu nakładów na wynajmowany lokal należy wyłączyć z kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne odpowiadające zwrotowi, który dodatkowo nie stanowi przychodu podatkowego.

Sądy administracyjne zajmują stanowisko odwrotne. Uznają one mianowicie zwrot nakładów na wynajmowany lokal za przychód podatkowy i jednocześnie nie nakazują dokonania korekty odpisów amortyzacyjnych (wyrok WSA w Krakowie z 14 października 2014 r., I SA/Kr 1065/14).

Polecamy